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Guide Immobilier - Louer un bien immobilier
L es étapes que vous fera suivre votre conseiller Agencia pour louer un bien.
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1. Définir votre budget
Afin de devenir locataire, il faut répondre aux critères de solvabilité définie ci-dessous.
Situation du locataire
Titulaire d’un CDI hors période d’essai ou préavis de licenciement
Titulaire d’un CDD, ou CDI en période d’essai
Etudiant
Travailleur non salarié ou rémunéré à la commission
Retraités et autres
Le revenu net global du locataire représente
Plus de 3 fois le loyer annuel
Solvabilité Acquise
Acquise avec caution solidaire
Acquise avec caution solidaire
Solvabilité Acquise
Solvabilité Acquise
Entre 2 et 3 fois le loyer annuel
Acquise avec caution solidaire
Acquise avec caution solidaire
Acquise avec caution solidaire
Moins de 2 fois le loyer annuel
IMPOSSIBLE
IMPOSSIBLE
IMPOSSIBLE
IMPOSSIBLE
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2. Les visites
Votre conseiller en immobilier Agencia va optimiser votre temps et surtout vous simplifier la vie, en vous proposant une sélection de bien correspondant à votre recherche, organiser et assister les visites, fournir les informations nécessaires aux questions que vous lui posez. Tant que la location n'est pas réalisée, quel que soit les moyens mis en ouvre (conseils, visites, démarches administratives.) l'agence ne perçoit aucune commission.
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3. La réservation
Comme son nom l'indique elle sert à réserver un bien. Une fois le dossier constitué, une réservation doit être signée. Le dossier sera alors présenté au bailleur qui l'analysera et qui donnera son accord ou pas. Une fois cette réservation signée, le locataire s'engage à signer un contrat de location.
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4. Le contrat de location
Le bail, ou contrat de location, est un document essentiel pour le bailleur comme pour le locataire. En précisant clairement les droits et obligations de chacun, il favorise les bonnes relations. Si le logement est loué vide la location est strictement règlementée. La loi du 06 juillet 1989 impose la rédaction d'un bail écrit signé par le propriétaire ou son mandataire et le locataire. Certaines clauses doivent être mentionnées dans le bail : - Le nom et l'adresse du propriétaire ou son mandataire - La durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement. - La description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres) - L'énumération des parties communes. - La destination du local loué, c'est à dire l'usage qui sera fait des locaux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel. - Le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle. - Le montant du dépôt de garantie : celui-ci est limité à deux mois de loyer hors charges et ne peut être révisé ni en cours de bail, ni lors du renouvèlement du bail. Plusieurs documents doivent être joints au bail : - L'état des lieux - L'acte de caution solidaire si existant - Si l'immeuble est en copropriété : les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges. - L'attestation d'assurance multirisque habitation souscrite par le locataire. - Le diagnostic de performance énergétique - Le constat de risque d'exposition au plomb (à compter du 12 août 2008), si la construction date d'avant le 1er janvier 1949. - Un état des risques technologiques ou naturels. Quelle est la durée d'un contrat de location : La durée minimale du bail est de trois ans, si le propriétaire est un particulier et de six ans si le bailleur est un personne morale (ex : société, compagnie d'assurance.). La durée peut être écourtée lorsque le propriétaire est un particulier. Il peut proposer un bail d'un an minimum, s'il est obligé de récupérer son logement pour raisons professionnelles ou familiales (ex : départ à la retraite, retour de l'étranger, nécessité d'un membre de sa famille). Le bail doit indiquer l'évènement précis qui justifie la conclusion d'un bail de courte durée. Le bailleur doit confirmer au locataire la réalisation de l'évènement deux mois avant la fin du contrat par lettre recommandée avec avis de réception. Si l'évènement se réalise plus tard que prévu, il doit lui proposer dans le même délai, report de la date de fin de bail. Si l'évènement ne s'est pas produit ou si le bailleur n'en a pas donné confirmation deux mois avant la fin du bail, le bail est automatiquement porté à trois ans, à compter de la signature du contrat. Pour un bail « normal », le bailleur doit avertir le locataire au plus tard six mois avant la fin du bail par lettre recommandée avec avis de réception. Concernant le locataire, si il souhaite libérer les lieux, il doit envoyer un courrier de résiliation du bail par lettre recommandée avec avis de réception. Son préavis sera de trois mois à compter du jour de la réception du courrier par le bailleur.
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5. L'état des lieux
Il permet de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location et détermine en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au bailleur ou au locataire. C'est après comparaison des deux états des lieux que le bailleur restitue au locataire son dépôt de garantie. L'état des lieux doit être détaillé, toutes les traces sur les tapisseries, fissure sur le carrelage, etc. doivent être stipulées afin qu'il n'y ait pas de malentendu à la restitution des locaux. Après avoir fait l'état des lieux de sortie, le bailleur a deux mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire.
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6. Les obligations du locataire
- Payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. - User paisiblement des locaux et équipements loués suivant la destination prévue au contrat. - Répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. - Prendre à sa charge l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et l'ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. - Souscrire un contrat d'entretien auprès d'une entreprise spécialisée pour faire entretenir au moins une fois par an les équipements individuels (chauffage gaz, brûleurs gaz,.) et en justifier à première demande du bailleur. - Sans que cette information engage sa responsabilité lorsque les dégâts ne sont pas de fait personnels, informer immédiatement le bailleur de tout sinistre et dégradation se produisant dans les lieux loués, même s'il n'en résulte aucun dommage apparent. - Ne pas transformer sans l'accord écrit du bailleur les locaux loués et leurs équipements ; Le bailleur pourra, si le locataire a méconnu cette obligation, exiger la remise en l'état des locaux loués et leurs équipements au départ du locataire ou conserver les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnité pour les frais engagés ; le bailleur aura toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état si les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Les aménagements ne constituant pas une transformation des locaux loués, c'est à dire les changements peu important non susceptibles de nuire à l'immeuble et qui n'ont rien d'irréversibles, ne nécessitent pas l'accord du bailleur. - Laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Le locataire devra laisser visiter les locaux loués chaque fois que cela sera rendu nécessaire pour des réparations ou la sécurité de l'immeuble, ces visites devant s'effectuer, sauf urgence, les jours ouvrables après que le locataire en ait été préalablement averti. - Respecter le règlement intérieur de l'immeuble, affiché dans les parties communes. - S'assurer contre les risques locatifs dont il doit répondre en sa qualité de locataire : incendie, dégâts des eaux,. et en justifier au bailleur à la remise des clés, en lui transmettant l'attestation émise par son assureur. Il devra en justifier chaque année, à la demande du bailleur. A DÉFAUT, LE BAILLEUR POURRA DEMANDER LA RÉSILIATION du contrat en application de la clause résolutoire. - Ne pas céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix de loyer. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne pourra se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur, ni d'aucun titre d'occupation. - Laisser visiter, en vue de la vente ou de la location, les lieux loués deux heures par jour pendant les jours ouvrables ; l'horaire de visite sera défini par accord entre les parties ; à défaut d'accord, les visites auront lieu entre 17h et 19h.
 
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