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Infos pratiques lors de la location d'un bien immobilier
L es étapes à suivre pour location d’un bien :
Location Infos Pratiques
1. Le loyer
Les loyers des logements vacants peuvent être fixés librement. En principe, le logement doit respecter les normes minimales de confort et d'habitabilité mais il peut arriver aussi qu'il soit en mauvais état d'usage (peinture défraîchie, moquette tachée, etc..). Dans ce cas rien n'empêche le locataire et le propriétaire de négocier une réduction temporaire du loyer (voir même une absence de loyer pendant quelques mois) lors de l'entrée dans les lieux. En contrepartie, le locataire s'engage à prendre en charge les travaux de remise en état nécessaires. A l'inverse le propriétaire peut aussi prévoir d'effectuer les travaux d'amélioration en cours de bail (installation d'un nouvel équipement, etc.). Dans ce cas, il peut négocier à l'entrée des lieux, une augmentation de loyer applicable une fois après réalisation des travaux. Naturellement, les modalités de cette majoration doivent être spécifiées dans le bail. Aujourd'hui, il n'est pas facile d'évaluer seul la valeur de son bien. Par sa connaissance du marché et son expérience commerciale, votre conseiller Agencia peut vous donner très rapidement une valeur locative de votre bien, en tenant compte du marché local et de l'état du bien. Une évaluation juste est la première assurance d'une location réalisée rapidement.
L'AUGMENTATION DU LOYER EN COURS DE BAIL Le loyer peut être révisé une fois par an si une clause du bail le prévoit. La date de révision est celle indiquée dans le bail ou, à défaut, la date anniversaire du bail. L'augmentation ne peut être supérieure à la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'Indice du coût de la construction établi par l'INSEE (loi du 21 juillet 1994). La moyenne de référence à prendre en compte est celle qui figure dans le bail ou à défaut, la moyenne sur quatre trimestres du dernier indice publié à la date de signature du bail. La moyenne de l'indice de l'INSEE est publiée chaque trimestre par l'INSEE et le journal Officiel. Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer reste le même pendant toute la durée de la location. En revanche, si le bailleur a omis d'appliquer la clause de révision prévue au bail, il conserve le droit d'appliquer rétroactivement cette augmentation. Il peut réclamer les augmentations dues sur les cinq années antérieures. En cours de bail, le propriétaire peut également demander au locataire une augmentation de loyer en échange de travaux d'amélioration du logement. En cas d'accord, les deux parties doivent signer un avenant au bail.
AUGMENTATION DU LOYER AU RENOUVELLEMENT DU BAIL Si à l'expiration du bail, le propriétaire considère que le loyer est manifestement sous-évalué, et uniquement dans ce cas, il peut pour le renouvellement du bail proposer une augmentation de loyer en se référant aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour les logements comparables. Le propriétaire doit fournir au locataire des références de loyers (6 références minimum dans les communes faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants, 3 références dans les autres zones géographiques.). Les références doivent être représentatives de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
PRÉCISION IMPORTANTE La hausse du loyer n’intervient pas en une seule fois mais étalée dans le temps. Cette hausse s’entend hors révision annuelle liée à la variation de l’indice du coût de la construction. Lorsque la hausse est inférieure ou égale à 10% de l’ancien loyer : elle est étalée sur la durée du nouveau bail. Ex : pour un hausse de 9%, celle-ci sera de 3% par an pendant 3 ans. Lorsque la hausse est supérieure à 3% de l'ancien loyer : elle est appliquée d'un sixième par an. Ex : pour une hausse de 12%, celle-ci sera de 2% par an pendant 6 ans. Des décrets peuvent limiter la hausse des loyers lors du renouvellement du bail. C'est le cas en région parisienne. Le locataire a deux mois pour accepter ou refuser. En cas de refus ou de non réponse au terme de ce délai, le bailleur doit saisir la commission départementale de conciliation qui tentera de convenir d'un accord.
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2. Le mandat de location
Le mandat de location est un contrat par lequel vous confiez à votre conseiller en immobilier la recherche d'un locataire pour un bien que vous souhaitez mettre en location. Le mandat peut-être simple ou exclusif. Il est obligatoire : l'agent ne peut agir sans être mandaté au préalable et par écrit. Le mandat est donné pour une durée déterminée et indique le montant des honoraires. Les honoraires sont exigibles à la signature du contrat de location et sont à partager par moitié entre propriétaire et locataire.
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3. La publicité
Pour chaque mandat confié à Agencia, et avec votre accord, le bien peut être diffusé suivant le type de mandat (simple ou exclusif), sur ces divers supports publicitaires.
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4. La réservation
Comme son nom l'indique elle sert à réserver un bien. Une fois le dossier constitué, une réservation doit être signée. Le dossier sera alors présenté au propriétaire qui donnera son accord ou pas. Une fois cette réservation signée, le locataire s'engage à signer un contrat de location.
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5. Le contrat de location
Le bail, ou contrat de location, est un document essentiel pour le propriétaire comme pour le locataire. En précisant clairement les droits et obligations de chacun, il favorise les bonnes relations. Si le logement est loué vide la location est strictement règlementée. La loi du 06 juillet 1989 impose la rédaction d'un bail écrit signé par le propriétaire ou son mandataire et le locataire. Certaines clauses doivent être mentionnées dans le bail : - Le nom et l'adresse du propriétaire ou son mandataire - La durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement. - La description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres) - L'énumération des parties communes. - La destination du local loué, c'est à dire l'usage qui sera fait des locaux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel. - Le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle. - Le montant du dépôt de garantie : celui-ci est limité à un mois de loyer hors charges et ne peut être révisé ni en cours de bail, ni lors du renouvellement du bail. Plusieurs documents doivent être joints au bail : - L'état des lieux - L'acte de caution solidaire si existant. - Si l'immeuble est en copropriété : les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges. - L'attestation d'assurance multirisque habitation souscrite par le locataire. - Le diagnostic de performance énergétique. - Le constat de risque d'exposition au plomb, si la construction date d'avant le 1er Janvier 1949. - Un état des risques technologiques ou naturels. Quelle est la durée d'un contrat de location : La durée minimale du bail est de trois ans, si le propriétaire est un particulier et de six ans si le propriétaire est une personne morale (ex : société, compagnie d'assurance.). La durée peut être écourtée lorsque le propriétaire est un particulier. Il peut proposer un bail d'un an minimum, s'il est obligé de récupérer son logement pour raisons professionnelles ou familiales (ex : départ à la retraite, retour de l'étranger, nécessité d'un membre de sa famille). Le bail doit indiquer l'évènement précis qui justifie la conclusion d'un bail de courte durée. Le propriétaire doit confirmer au locataire la réalisation de l'évènement deux mois avant la fin du contrat par lettre recommandée avec avis de réception. Si l'évènement se réalise plus tard que prévu, il doit lui proposer dans le même délai, report de la date de fin de bail. Si l'évènement ne s'est pas produit ou si le propriétaire n'en a pas donné confirmation deux mois avant la fin du bail, le bail est automatiquement porté à trois ans, à compter de la signature du contrat. Pour un bail « normal », le propriétaire doit avertir le locataire au plus tard six mois avant la fin du bail par lettre recommandée avec avis de réception.
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6. L'état des Lieux
Il permet de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location et détermine en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire. C'est après comparaison des deux états des lieux que le propriétaire restitue au locataire son dépôt de garantie. L'état des lieux doit être détaillé, toutes les traces sur les tapisseries, fissures sur le carrelage, etc.. doivent être stipulées afin qu'il n'y ait pas de malentendu à la restitution des locaux. Après avoir fait l'état des lieux de sortie, le propriétaire a deux mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire.
 
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