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Outils : Dictionnaire Immobilier
N ous vous proposons sur notre site de découvrir et de consulter librement le dictionnaire des mots couraments employés dans l'immobilier.
A-B-C-D-E-F-G-H-I-J-K-L-M-N-O-P-Q-R-S-T-U-V-W-X-Y-Z
CABINET
A l’origine, c’est une petite pièce servant de dépendance à une pièce principale, il y avait souvent un cabinet de travail dans les maisons bourgeoises.

Par dérivation, pour les professions libérales, qui exerçaient autrefois souvent leur profession à leur domicile, on a adopté ce terme. On ne va pas consulter un avocat à son bureau, mais à son cabinet. Par extension, ce terme désigne aussi l’ensemble des collaborateurs de l’avocat.

On trouve ainsi souvent en-tête des annonces des ventes : « Cabinet de Maître…. »

CADASTRE
C’est le répertoire administratif de l’ensemble des propriétés foncières ( ou immobilières). Il sert aussi à l’établissement de l’impôt foncier.

Dans chaque commune, chaque parcelle de terre, chaque maison ou chaque immeuble est répertorié, avec son emplacement exact, sa surface précise, sa nature ( pré, jardin, bois, maison etc.…), les coordonnées du ou des propriétaires. Le cadastre se présente sous la forme de plans, divisés en sections, en lieux-dits, et en parcelles numérotées.

La désignation d’une propriété se fait donc généralement sous la forme suivante :
Une propriété à usage de …(habitation ou commerce etc.….)….
Comprenant ….(un bâtiment, nombre d’étages, désignation des pièces, des dépendances, etc.….)….

Ledit bien cadastré : SECTION … Numéro …. Lieudit….. en nature de ….
Pour une surface de ...

Il faut noter que les surfaces sont toujours exprimées en surfaces agraires : hectares, ares et centiares. Exemple : Une propriété à usage d’habitation comprenant un corps de bâtiment élevé sur sous-sol et comprenant :
Au rez-de-chaussée ….
Au premier étage….
Grenier au-dessus, Dépendances : Garage et buanderie, jardinet.
Ledit bien cadastré : section AK, Numéro 310, Lieudit …. Pour une surface de . ..ares… centiares

Il existe aussi les « matrices cadastrales » ou sont relevées toutes les parcelles appartenant à un même propriétaire.

Tout changement (vente, modification de nature, regroupement ou division de parcelles…) doit être publié au Cadastre. Ceci est le plus souvent effectué par l’intermédiaire des Notaires. L’inscription d’un propriétaire au cadastre ne constitue pas un titre de propriété ou une preuve absolue de la propriété, mais seulement une présomption de propriété.

CHARLES VIII eu la première idée du cadastre général de la France, mais l’établissement du cadastre actuel date de 1807 (cadastre Napoléonien, Loi du 15 septembre 1807). Il fut révisé d’après la Loi du 16 avril 1930.

Autrefois réalisé uniquement par arpentage sur le terrain, l’établissement fait maintenant appel à des techniques plus modernes.

CAHIER DES CHARGES
Document juridique très important rédigé par l’avocat qui effectue la vente. Ce document comporte toutes les conditions générales et normales de la vente (condition pour porter des enchères, possibilités de paiement du prix, délais etc…) mais aussi toutes les conditions spéciales à la vente concernée : Bail de location, occupation des locaux, servitudes, nature des sommes dues, sommes que l’acheteur aura à payer en plus du prix de la vente etc…

Dans la pratique ce document est le plus souvent pré-rédigé pour les clauses générales et habituelles, et l’Avocat y mentionne les clauses particulières. Si les premières ne posent généralement aucun problème puisqu’elles sont communes à toutes les ventes, il est indispensable de consulter les deuxièmes dans le détail, car il peut y avoir des indications très importantes telles que des retards de charges de copropriété à payer, ou la mention d’occupation des lieux, avec ou sans bail, par des occupants qu’il peut être difficile de faire partir, ou la mention de servitudes particulières telles que des droits de passage.

Tout achat d’un bien sans un examen approfondi de ce document est aléatoire et peut gravement engager l’acheteur. Dans la publicité légale, il est le plus souvent mentionné après l’indication de la mise à prix, cette petite phrase anodine « outre les charges, clauses et conditions, énoncées au cahier des charges ».

CARENCE ( d’Enchère)
D’une manière générale c’est le manque, le défaut; et donc pour les enchères lorsqu’il n’y en a aucune de portée. Ce terme se trouve particulièrement dans la formule qui prévoit la possibilité de baisse du montant de la mise à prix.

CAUTION
Pour les ventes c’est le dépôt d’une somme d’argent garantissant la capacité de l’acheteur éventuel à acquérir réellement le bien. Le montant demandé pour la Caution est variable, mais le plus souvent représente10% du montant de la mise à prix.

Elle est en général être déposée à l’aide d’un Chèque certifié ou chèque de Banque. Elle est bien évidemment immédiatement rendue s’il n’y a pas acquisition du bien.

CHAMBRE (des Criées)
D’une manière générale c’est le nom donné au lieu ou se réunissent certains organismes professionnels ou certaines assemblées et parfois par extension le nom même de cet organisme (la Chambre des métiers, la Chambre des Députés aussi appelée Chambre basse par opposition à la Chambre haute : le Sénat…)

Au Tribunal, la Chambre est une section qui est désignée par un numéro (première Chambre, deuxième Chambre…) ou par le type des affaires dont elle est chargée (Chambre civile, Chambre commerciale, Chambre des Criées, Chambre sociale….)

La Chambre des Criées, est donc à la fois le nom donné à la section chargée des ventes et la salle où se réunit le Tribunal de Grande Instance pour procéder aux ventes aux enchères.

CHANCELLERIE
Ce terme sert encore pour désigner le Ministère de la Justice. Il provient de la Monarchie ou le Chancelier était le chef suprême de la Justice.

CHARGE
C’est la Fonction d’un Officier Ministériel (voir ce terme). C’est un synonyme d’Etude ou d’Office. On parle couramment de l’Etude du Notaire ou de la charge d’un Notaire ou d’un Huissier de Justice.

CHEQUE CERTIFIE
C’est un chèque émis sur le compte du demandeur, et qui certifie que le compte est bien approvisionné. La somme et la date de la certification doivent être apposés sur le chèque de manière indélébile.
La provision du chèque certifié est bloquée sous la responsabilité de la banque au profit du bénéficiaire jusqu’au terme du délai de présentation, soit HUIT JOURS en France. Ensuite le chèque redevient un chèque ordinaire et la provision cesse d’être bloquée.

CHEQUE DE BANQUE
C’est un chèque établi sur le compte de la banque. La banque prélève le montant sur le compte du demandeur (plus les frais) et signe un chèque du même montant sur son propre compte. Il est garanti pendant le délai légal de prescription (soit 10 ans, délai de droit commun). Ce type de chèque présente une meilleure garantie que le chèque certifié.

CIRCONSCRIPTIONS ADMINISTRATIVES
La France administrative comporte plusieurs niveaux :

Du plus petit au plus grand : la Commune, le Canton, l’Arrondissement, le Département et la Région. L’Etat venant bien entendu couronner le tout. L’Organisation administrative moderne de la France est le fruit de son histoire, mais pour l’essentiel elle a été définie dans les années suivant la Révolution de 1789.

- La circonscription de base est la COMMUNE. Elle est administrée par un Conseil Municipal et un Maire élus. En 1996 on en dénombrait 36559 pour la France métropolitaine. Ce nombre est en faible diminution du fait de regroupements ou de fusions de communes .La commune est à la fois une circonscription administrative de l’Etat et une collectivité locale (ou territoriale).

La Circonscription administrative est simplement une partie de territoire servant de cadre à l’exercice des compétences des autorités administratives.

La Collectivité territoriale est, quant à elle, dotée de la personnalité juridique et jouit d’une compétence générale de gestion.

Il faut noter que les communes peuvent se grouper, pour confier certaines de leurs attributions, en « DISTRICTS », en communautés urbaines, en syndicats intercommunaux etc…

- Le CANTON ( du provençal cointou : coin) est un coin de pays. Cette circonscription administrative créée par la révolution, comporte un nombre variable de Communes, mais n’est plus guère aujourd’hui qu’une circonscription électorale servant de base à l’élection des conseillers généraux (il y en a un par Canton). On peut rappeler que les Cantons avaient été délimités de telle manière que de n’importe qu’elle commune du Canton, il devait être possible de faire un aller et retour dans la journée jusqu’au Chef Lieu de Canton pour y effectuer ses démarches administratives.

- L’ARRONDISSEMENT est également une circonscription administrative. Il comprend plusieurs Cantons et un Sous-Préfet est placé à sa tête et réside au Chef-Lieu d’Arrondissement ou Sous-Préfecture.
Pour une petite ville, il n’était pas indifférent d’être Chef-Lieu de Canton ou d’Arrondissement, car elle devenait alors le siège de certaines administrations comme les Impôts par exemple. Cela permettait également de favoriser l’arrivée d’une brigade de gendarmerie, voire d’un régiment de l’armée.

- Le DEPARTEMENT, créé en 1790 est une circonscription administrative et une Collectivité Territoriale qui gère elle-même son patrimoine. A sa tête se trouve un Préfet pour la partie administrative, et un Conseil général, élu, pour les décisions de gestion.
Enfin, de création plus récente (1972), la REGION regroupe plusieurs Départements (de 2 à 8). Elle a aussi la qualité de circonscription administrative dirigée par un Préfet de Région, et de collectivité territoriale dirigée par un Conseil Régional élu. Il y a 22 régions en France Métropolitaine.

On peut ainsi calculer par exemple que la Région Auvergne comporte 4 départements (Allier, Cantal, Haute-Loire et Puy de Dôme), soit un total de 14 Arrondissements, 158 Cantons et 1310 Communes.

L’Etat souhaite depuis de nombreuses années réorganiser et simplifier cette organisation administrative, sans succès pour l’instant.

CIRCONSCRIPTIONS JUDICIAIRES
Cette petite étude sur les circonscriptions judiciaires aurait aussi bien pu trouver sa place à «Institutions Judiciaires» ou à «Organisation judiciaire». Mais notre but n’est pas de faire une étude complète sur les Institutions Judiciaires, plus modestement de permettre au lecteur de comprendre pour quelles raisons une vente de tel ou tel type s’effectue devant tel type de tribunal, et en ce qui concerne les ventes judiciaires devant le Tribunal de Grande Instance.

Les Lois de 1958 qui ont réorganisé la justice en France se sont appuyées pour déterminer les ressorts des juridictions sur les circonscriptions administratives, à quelques exceptions près. Les procédures concernant les ventes aux enchères dépendent des juridictions civiles, c’est à dire des Tribunaux qui peuvent juger des différents concernant les personnes privées, par différence avec les tribunaux administratifs qui jugent des affaires publiques.

En simplifiant, les juridictions civiles comprennent en partant de la plus élevée :
- La Cour de Cassation
- Les Cours d’Appel : 30 en métropole et 3 dans les Départements d’Outre-Mer. Il en existe une pour deux à quatre départements ;
- 181 Tribunaux de Grande Instance (dont 6 dans les DOM) ;
- 473 Tribunaux d’Instance ;
- 227 Tribunaux de Commerce ;
- 270 Conseils de Prud’hommes ;
- 116 Tribunaux des affaires de Sécurité Sociale ;
- 413 Tribunaux paritaires des baux ruraux.

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE : Il en existe en principe un par département. En fait il y en a 181 et il n’existe que 32 départements qui n’ont qu’un seul Tribunal de Grande Instance. Il faut noter qu’il y avait, avant la réforme de 1958, 351 Tribunaux civils au niveau des arrondissements. Lorsque ces Tribunaux sont importants et comptent plus de 5 juges, ils sont divisés en «chambres» spécialisées qui peuvent être à leur tour divisées en sections.

La compétence du Tribunal de Grande Instance porte sur toutes les affaires pour lesquelles une compétence particulière n’a pas été attribuée à un autre Tribunal. En matière de Saisie Immobilière, l’article 676 du Code de Procédure Civile institue une compétence exclusive au Tribunal dont dépend le bien saisi. C’est donc devant le Tribunal de Grande Instance que sont effectuées les VENTES IMMOBILIERES AUX ENCHERES PUBLIQUES.

TRIBUNAL D’ INSTANCE : Il en existe un au Chef-lieu de chaque département, au Chef-lieu de chaque arrondissement, et parfois au Chef-lieu de Cantons importants. Ces tribunaux sont les successeurs des «juges de paix» créés par la Constituante (16 et 24 Août 1790) dont la compétence s’exerçait au niveau du Canton. La Loi du 19 Janvier 1995 instituant les conciliateurs revient vers cette nécessité d’une justice rapide, économique et plus proche des réalités locales.

CIRCONSTANCES et DEPENDANCES
Expression désignant de manière globale les accessoires d’un immeuble (par exemple cours, terrasses, garages etc…), et qui permet d’éviter de les énumérer. Dans une vente immobilière, on trouve très souvent la mention «avec toutes ses circonstances et dépendances». il est aussi fréquent d’avoir la mention «avec toutes ses aisances, circonstances et dépendances», les aisances désignant alors les droits de jouissance (des parties communes d’un immeuble par exemple).

CLERC
Nom donné à un employé d’une Etude d’Officier Public. Par exemple un CLERC de Notaire, ou un CLERC d’Huissier. Il est aussi possible que votre Notaire vous indique que telle affaire sera traitée par son «premier Clerc». Il s’agit alors de son employé le plus important, parfois de son adjoint qui possède aussi ses diplômes de Notaire. Dans les très grosses Etudes il peut y avoir une numérotation hiérarchique des CLERCS.

CNIL
Commission Nationale de l’Informatique et des Libertés. Fondée par la Loi du 6 Janvier 1978, c’est une autorité administrative indépendante dont le rôle est de veiller à ce que les fichiers informatiques ne portent pas atteinte à la liberté des citoyens. Tous les fichiers doivent être déclarés à la CNIL.

CODE
Un Code regroupe tous les textes relatifs à une même matière du droit. Ils peuvent avoir pour origine des textes de Lois et (ou) des textes réglementaires. Les plus connus sont le Code Civil et le Code Pénal. Pour les ventes judiciaires les textes les plus importants sont contenus dans le Nouveau Code de Procédure Civile.

COMMANDEMENT
Dans la procédure d’une vente, c’est l’acte d’Huissier de Justice qui met en demeure le débiteur (celui qui doit de l’argent) d’exécuter ses obligations. On parle aussi très souvent du «commandement à payer». Ce terme se retrouve dans les annonces des ventes : «en vertu d’un commandement en date du…. de Maître…. Huissier de Justice… délivré à ….».

COMPARAITRE
Fait de se présenter (ou d’avoir à se présenter) en personne devant un Tribunal. On peut être «assigné à comparaître». Devant certains Tribunaux, il est obligatoire de se faire représenter par un Avocat ou un Avoué. (Tribunal de Grande Instance, Cour d’Appel).

CONSERVATION DES HYPOTHEQUES
Service administratif assurant la publicité Foncière, c’est à dire la publicité concernant les biens immobiliers. Il enregistre toutes les mutations immobilières ( achats, ventes, donations…). Il enregistre aussi les «privilèges», c’est à dire les droits pouvant affecter les biens immobiliers : prise d’hypothèques pour un prêt, mise en gage pour une garantie financière, etc… On parle «d’inscription hypothécaire». Elle comporte en général la désignation du créancier et du débiteur, l’indication et le type de la créance (montant de la somme, dates de début et de fin de la créance), la désignation de l’immeuble et, en cas de plusieurs inscriptions, le rang de priorité de chaque créancier. Le but est de permettre à toute personne intéressée de connaître exactement la situation juridique d’un bien immobilier.

Le Conservateur des Hypothèques est le fonctionnaire public chargé de ce service.

CONSIDERANT
Motif d’une décision administrative ou de justice (voir «attendu»)

CONSIGNATION
Dépôt d’une somme d’argent ou d’une valeur en garantie d’un engagement pris.

Dans les ventes aux enchères immobilières, il obligatoire de faire un tel dépôt par chèque certifié ou par chèque de banque. Son but est de garantir la solvabilité de la personne qui se propose d’acheter un bien immobilier et donc d’une certaine valeur. Le montant de la «consignation pour enchérir» est indiqué dans la publicité ou au cahier des charges. Bien entendu, cette consignation est rendue immédiatement s’il n’y a pas achat.

Pour les ventes dans les tribunaux, le montant de la consignation est généralement de 10% de la mise à prix du bien. Dans les ventes des Domaines, elle est de 5% si la mise à prix est supérieure à 50.000F. Si la vente est effectuée par un Notaire à son Etude ou dans un des centre de ventes des Chambres des Notaires (M.I.N : Marché immobilier des Notaires), la consignation est fixée pour chaque bien, généralement en fonction de sa valeur.

CONSTAT (d’Huissier)
C’est la description écrite faite par un huissier de justice, des faits ou d’une situation qu’il a personnellement constatés. Cette description est effectuée dans un Procès-Verbal.

Dans les ventes aux enchères il est souvent fait mention du procès-verbal descriptif des biens mis en vente. Ce procès-verbal est d’ailleurs une pièce essentielle pour l’acheteur éventuel, car il décrit l’état réel du bien au plus près de la vente. Par exemple il arrive souvent que l’on mette en vente des chambres de bonne. Or, si celles-ci ont été réunies en un superbe appartement et que le règlement de copropriété n’a pas été modifié, la situation réelle n’a rien à voir avec la situation légale. Inversement, une Maison de 5 pièces d’après le descriptif cadastral peut se révéler à l’état de ruine….

CONSTITUER
Constituer Avocat : un Avocat n’est pas désigné ou choisi, il est constitué… Pour vous défendre devant un Tribunal, ou pour porter une enchère dans une vente au Tribunal, vous devez obligatoirement constituer Avocat.

CONSTITUTIF
Se dit d’un acte qui fait naître un nouveau droit réel. (Droit qui porte directement sur une chose). Ce terme peut se trouver par exemple en matière d’hypothèque. « acte constitutif d’hypothèque».

Ce terme se retrouve aussi pour parler des conditions d’existence ou de formation d’un acte juridique. On parlera d’élément constitutif d’un contrat, d’une volonté, d’une apparence, d’une action…c’est à dire du fait qui en est à l’origine première.

CONSTRUCTIBLE
Se dit d’un terrain sur lequel le propriétaire peut construire légalement une habitation. Avant l’achat d’un terrain, il convient de se renseigner avec précision non seulement sur le fait qu’il soit ou non constructible, mais aussi sur la réglementation concernant les obligations pour construire. (urbanisme, servitudes, viabilité). Ces renseignements s’obtiennent à la Mairie et aux services du Cadastre et de l’Urbanisme. Dans les ventes aux enchères, ils doivent normalement figurer dans le Cahier des Charges.

Enfin, il n’est inutile de s’enquérir du passé d’un terrain, pour savoir s’il n’était pas autrefois en zone inondable ou en zone d’exploitation de carrières par exemples….

CONSULTATION
C’est le fait de consulter une personne pour lui demander un avis sur une question relevant de sa compétence. Celui qui consulte n’a pas l’obligation de suivre l’avis qui lui est donné.

Par extension, on «consulte» un Avocat, tout comme on «consulte» un médecin.

CONTENTIEUX
Se dit lorsqu’il y a un conflit. Une question contentieuse est celle qui concerne un conflit, un litige, entre personnes par exemple. Le sens opposé est GRACIEUX. Par exemple une divorce peut-être qualifié de contentieux si les personnes s’opposent, alors qu’il pourra être qualifié de gracieux s’il est effectué par consentement mutuel.

CONVERSION DE SAISIE IMMOBILIERE
Voir à "différentes appellations des ventes".

CORPOREL
Voir à «bien corporel».

CORPS de BATIMENT
C’est le bâtiment principal. Cette expression se trouve fréquemment dans les désignations générales des immeubles : « un corps de bâtiment constitué de …»

L’expression « corps de ferme » est généralement employée pour désigner le bâtiment principal de la ferme, mais peut aussi désigner l’ensemble de l’exploitation agricole.

COUR
C’est le nom donné à certaines juridictions soit du fait de leur niveau élevé dans la hiérarchie, soit du fait de leur compétence spécifique. Les plus connues sont la haute cour de justice, ou la cour de cassation. Les Avocats indiquent parfois dans leurs titres : «Avocat à la Cour».

CREANCIER
C’est la personne à laquelle on doit de l’argent, et donc dans le cadre d’une vente judiciaire celui qui demande la mise en vente (le requérant). Ce terme se retrouve dans l’énoncé des motifs de la vente : «à la requête de …, créancier poursuivant la vente…»

CURATELLE
Régime juridique provisoire sous lequel peut-être placée une personne qui est jugée ne pas pouvoir agir «raisonnablement» par elle-même (par exemple un handicapé mental, ou une personne âgée perdant la raison).

Le synonyme est «Tutelle». Dans les ventes on retrouve souvent ce terme pour des successions vacantes, c’est à dire lorsqu’une personne est décédée sans héritier. C’est alors le plus souvent l’Administration des domaines qui agit et la vente est effectuée «à la requête de l’administration des domaines…, agissant en qualité de Curateur à la succession vacante de M…. ».

 
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